o Reforma de uma Edificação - É o conjunto de obras que substitui parcialmente os elementos construtivos essenciais de uma edificação, tais sejam: pisos, paredes, coberturas, esquadrias, escadas, elevadores, etc. sem modificar, entretanto, a forma, a área ou a altura da compartimentação; o Modificação de uma Edificação - É o conjunto de obras que, substituindo parcial ou totalmente os elementos construtivos essenciais de uma edificação tais sejam: pisos, paredes coberturas, esquadrias, escadas, elevadores, etc. modifica a forma, a área ou a altura da compartimentação.

Reforma - ABNT NBR 16280:2014

O projeto arquitetônico do edifício enquadra-se na lei de direitos autorais (Lei 9610 de 19/02/98) e, portanto não são permitidas alterações que envolvam elementos de fachada como o formato, acabamento e posicionamento das janelas e terraços sem a devida aprovação do autor do projeto, assim como do condomínio.

Tanto os elementos estruturais quanto as prumadas das instalações prediais fazem parte das áreas comuns.

O síndico é o responsável pela gestão do condomínio. É eleito pela Assembleia Geral dos Condôminos, sendo o responsável legal direto do condomínio, pronto para manter a ordem, a disciplina, a segurança, a legalidade e a conservação/manutenção do patrimônio comum.

No Brasil, desde 1964 que a existência da figura do síndico é uma exigência legal de acordo com Lei 4.591 que estabeleceu as bases para o funcionamento de um condomínio. Esta determina a existência de uma convenção, criada e aprovada pela assembleia de condôminos, e a eleição de um síndico para se responsabilizar pela fiscalização e cumprimento dessas normas.

Todas as modificações e reformas devem obedecer aos requisitos de gestão no controle de processos, projetos, execução e segurança descritos na norma ABNT NBR 16280:2014.

Desde 18/04/2014 está valida a norma ABNT NBR 16280, a qual estabelece os requisitos para a gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança de reformas e ou modificações das edificações, para tanto se entende como:

o Reforma de uma Edificação - É o conjunto de obras que substitui parcialmente os elementos construtivos essenciais de uma edificação, tais sejam: pisos, paredes, coberturas, esquadrias, escadas, elevadores, etc. sem modificar, entretanto, a forma, a área ou a altura da compartimentação;

o Modificação de uma Edificação - É o conjunto de obras que, substituindo parcial ou totalmente os elementos construtivos essenciais de uma edificação tais sejam: pisos, paredes coberturas, esquadrias, escadas, elevadores, etc. modifica a forma, a área ou a altura da compartimentação.

Cabe ao proprietário de unidade autônoma quando edificação em condomínio:

o Antes do início da obra - Encaminhar para o síndico ou responsável legal pela edificação o plano de reforma e toda a documentação necessária que comprove que a reforma será executada dentro da legislação vigente.

o Durante a obra de reforma - Cuidar para que a reforma seja executada dentro das referências de segurança e que atenda a todas as normas regulamentares.

o Após a obra de reforma - Atualizar o manual da unidade detalhando o que foi alterado com a execução da obra conforme termos da ABNT NBR 14037.

Toda e qualquer modificação que altere ou comprometa o desempenho de qualquer sistema da edificação e do seu entorno, deve ser previamente submetida à análise da INCORPORADORA / CONSTRUTORA, do projetista, dentro do prazo decadencial (legal), ou na sua ausência, de um responsável técnico designado.

Quando aplicável, as reformas devem ser registradas e aprovadas nos órgãos competentes e pelo condomínio, para execução.

A reforma não deve prejudicar a continuidade dos diferentes tipos de manutenção das edificações, após a obra.

Todas as reformas deverão atender um plano formal de diretrizes, que deverá ser elaborado por profissional habilitado (arquiteto ou engenheiro).

O plano de reforma deve ser providenciado e formalmente comunicado ao responsável legal da edificação antes de seu início, contendo, no mínimo, as informações indicadas conforme segue:

o Atendimento a legislação vigente para realização das obras;

o Estudo que garanta a segurança da edificação e dos usuários, durante e após a execução da obra;

o Projetos, desenhos, memoriais descritivos ou referências técnicas, quando aplicáveis;

o Escopo dos serviços a serem realizados;

o Dados dos responsáveis técnicos pelo projeto e execução da reforma;

o Implicações no manual da unidade conforme as normas da ABNT NBR 14037 e na gestão da manutenção segundo a ABNT NBR 5674, quando aplicável.

o Caso o síndico ou responsável legal da obra não autorize a sua execução, deverá apresentar justificativa legal ou técnica ao solicitante.

o O síndico ou responsável legal da edificação, caso autorize a execução da reforma, não compartilha da responsabilidade legal sobre a realização da mesma.

 

Fonte “SÍNDICONET – Tira Teima: Norma NBR 16.280 da ABNT”