o Reforma de uma Edificação - É o conjunto de obras que substitui parcialmente os elementos construtivos essenciais de uma edificação, tais sejam: pisos, paredes, coberturas, esquadrias, escadas, elevadores, etc. sem modificar, entretanto, a forma, a área ou a altura da compartimentação; o Modificação de uma Edificação - É o conjunto de obras que, substituindo parcial ou totalmente os elementos construtivos essenciais de uma edificação tais sejam: pisos, paredes coberturas, esquadrias, escadas, elevadores, etc. modifica a forma, a área ou a altura da compartimentação.
Reforma - ABNT NBR 16280:2014
O projeto arquitetônico do edifício enquadra-se na lei de direitos autorais (Lei 9610 de 19/02/98) e, portanto não são permitidas alterações que envolvam elementos de fachada como o formato, acabamento e posicionamento das janelas e terraços sem a devida aprovação do autor do projeto, assim como do condomínio.
Tanto os elementos estruturais quanto as prumadas das instalações prediais fazem parte das áreas comuns.
O síndico é o responsável pela gestão do condomínio. É eleito pela Assembleia Geral dos Condôminos, sendo o responsável legal direto do condomínio, pronto para manter a ordem, a disciplina, a segurança, a legalidade e a conservação/manutenção do patrimônio comum.
No Brasil, desde 1964 que a existência da figura do síndico é uma exigência legal de acordo com Lei 4.591 que estabeleceu as bases para o funcionamento de um condomínio. Esta determina a existência de uma convenção, criada e aprovada pela assembleia de condôminos, e a eleição de um síndico para se responsabilizar pela fiscalização e cumprimento dessas normas.
Todas as modificações e reformas devem obedecer aos requisitos de gestão no controle de processos, projetos, execução e segurança descritos na norma ABNT NBR 16280:2014.
Desde 18/04/2014 está valida a norma ABNT NBR 16280, a qual estabelece os requisitos para a gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança de reformas e ou modificações das edificações, para tanto se entende como:
o Reforma de uma Edificação - É o conjunto de obras que substitui parcialmente os elementos construtivos essenciais de uma edificação, tais sejam: pisos, paredes, coberturas, esquadrias, escadas, elevadores, etc. sem modificar, entretanto, a forma, a área ou a altura da compartimentação;
o Modificação de uma Edificação - É o conjunto de obras que, substituindo parcial ou totalmente os elementos construtivos essenciais de uma edificação tais sejam: pisos, paredes coberturas, esquadrias, escadas, elevadores, etc. modifica a forma, a área ou a altura da compartimentação.
Cabe ao proprietário de unidade autônoma quando edificação em condomínio:
o Antes do início da obra - Encaminhar para o síndico ou responsável legal pela edificação o plano de reforma e toda a documentação necessária que comprove que a reforma será executada dentro da legislação vigente.
o Durante a obra de reforma - Cuidar para que a reforma seja executada dentro das referências de segurança e que atenda a todas as normas regulamentares.
o Após a obra de reforma - Atualizar o manual da unidade detalhando o que foi alterado com a execução da obra conforme termos da ABNT NBR 14037.
Toda e qualquer modificação que altere ou comprometa o desempenho de qualquer sistema da edificação e do seu entorno, deve ser previamente submetida à análise da INCORPORADORA / CONSTRUTORA, do projetista, dentro do prazo decadencial (legal), ou na sua ausência, de um responsável técnico designado.
Quando aplicável, as reformas devem ser registradas e aprovadas nos órgãos competentes e pelo condomínio, para execução.
A reforma não deve prejudicar a continuidade dos diferentes tipos de manutenção das edificações, após a obra.
Todas as reformas deverão atender um plano formal de diretrizes, que deverá ser elaborado por profissional habilitado (arquiteto ou engenheiro).
O plano de reforma deve ser providenciado e formalmente comunicado ao responsável legal da edificação antes de seu início, contendo, no mínimo, as informações indicadas conforme segue:
o Atendimento a legislação vigente para realização das obras;
o Estudo que garanta a segurança da edificação e dos usuários, durante e após a execução da obra;
o Projetos, desenhos, memoriais descritivos ou referências técnicas, quando aplicáveis;
o Escopo dos serviços a serem realizados;
o Dados dos responsáveis técnicos pelo projeto e execução da reforma;
o Implicações no manual da unidade conforme as normas da ABNT NBR 14037 e na gestão da manutenção segundo a ABNT NBR 5674, quando aplicável.
o Caso o síndico ou responsável legal da obra não autorize a sua execução, deverá apresentar justificativa legal ou técnica ao solicitante.
o O síndico ou responsável legal da edificação, caso autorize a execução da reforma, não compartilha da responsabilidade legal sobre a realização da mesma.
Fonte “SÍNDICONET – Tira Teima: Norma NBR 16.280 da ABNT”
● Conservação das Unidades em Estoque
● Elaboração Programa de Manutenção e Conservação Patrimônio
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● Monitoramento e Gestão da Manutenção
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